سرقفلی یکی از مفاهیم پرکاربرد است که مردم بسیار از آن استفاده می‌کنند. در رابطه با سرقفلی در حقوق، دو قانون وجود دارد که سرقفلی را با توجه به این دو قانون باید تعریف کنیم: قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶. نکته‌ای که باید در نظر گرفته شود، آن است که تاریخ قرارداد اجاره مربوط به چه سالی است و براساس آن مشخص کرد که باید قانون سال ۱۳۵۶ را مدنظر قرار داد یا قانون سال ۱۳۷۶ زیرا با توضیحاتی که داده خواهدشد، مشخص می‌شود که مفهوم سرقفلی در این دو قانون اندکی با یکدیگر متفاوت است.
فرض کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره می‌کنید، در آن یک مغازه پوشاک راه‌اندازی می‌کنید و با تلاش فراوان شهرت مغازه‌تان را افزایش می‌دهید و مشتریان زیادی برای خود دست و پا می‌کنید. حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب و کارتان جمع کرده‌اید رایگان به نفع خود استفاده می‌کند؛ حال آنکه شما مجبورید به مغازه‌ی دیگری بروید و روز از نو روزی از نو.
پس قانون‌گذار به این فکر افتاده است که این ارزش افزوده‌ی پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند. همین‌جا مشخص می‌شود چرا سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود، زیرا اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن به ارزش و اعتبارش افزوده نمی‌شود.
حق کسب و پیشه چیست
حق کسب و پیشه و تجارت مطابق قانون سال ۱۳۵۶، پولی است که به مستأجر داده می‌شود اما در قانون سال ۱۳۷۶، سرقفلی مفهومی به مراتب محدودتر از سال ۱۳۵۶دارد؛ حاصل دسترنج و شهرت و امانت تاجر نیست و مبلغی است که در ابتدای قرارداد اجاره، به هر علتی، توسط مالک از مستأجر دریافت می‌شود و با دریافت این مبلغ، مالک امتیاز (تقدم و اولویت داشتن در اجاره) را به مستأجر می‌دهد. مستأجر هم می‌تواند پس از به‌دست آوردن این حق اولویت و تقدم، سرقفلی را به دیگران یا به مالک انتقال دهد؛ یا اینکه صرف نظر از پرداخت یا عدم پرداخت مبلغی در ابتدای قرارداد به‌عنوان سرقفلی، به صورت شرط در قرارداد اجاره، حق سرقفلی برای مستأجر ایجاد می‌شود. به بیان دیگر، سرقفلی از دیدگاه قانون سال۱۳۷۶ (حق تقدم در اجاره) است.
تعیین مبلغ سرقفلی چگونه است ؟
بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب از طرف دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می‌شود:
- موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
- شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است.
- طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.
- وضع محل اجاره از نظر بنا
- مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده (مثلا هزینه قفسه‌بندی، اشیا مورد نیاز و…)
- نوع کسب و کار مستأجر
تفاوت های عمده حق سرقفلی و حق کسب و پیشه
- سرقفلی در هنگام انعقاد عقد اجاره به صاحب ملک پرداخت می‌شود. پس در واقع کسب اعتبار و شهرت هیچ تاثیری در آن ندارد .حق کسب و پیشه یا تجارت با شرط و شروط به وجود نمی‌آید، بلکه به مرور زمان و در مدت انجام فعالیت توسط مستاجر کم‌‍‌کم ایجاد می‌شود.
- امکان از بین بردن حق کسب و پیشه یا تجارت در ابتدای قرارداد اجاره و با توافق وجود ندارد. اما مالک می‌تواند سرقفلی را دریافت نکند، تا حقی هم برای مستاجر ایجاد نشود. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.
- ملاک ارزیابی و ارزش سرقفلی بر اساس امکانات مکان تجاری، موقعیت آن و کیفیت مصالح به کار رفته در آن است. اما ملاک ارزیابی حق کسب و پیشه و تجارت بر اساس مدت اجاره، میزان جذب مشتری و نوع فعالیت تجاری است.
- سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
نکاتی در خصوص سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت
- مبلغ سرقفلی معمولا بالاست و با توجه به شرایط مکان و نظر کارشناس تعیین می‌شود.
- حق کسب و پیشه یا تجارت به ارث می‌رسد. یعنی اگر شخصی مغازه‌ای را اجاره کرده و بعد از چند سال فوت کرده باشد و مالک مغازه بخواهد مغازه خود را پس بگیرد، باید مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت را به وارثان مستاجر بدهد.
- برای اینکه مطابق قانون سال ۱۳۷۶ حق سرقفلی به مستأجر تعلق بگیرد، باید مکانی که اجاره داده می‌شود، حتما “تجاری” باشد، درحالی‌که در قانون سال ۱۳۵۶ همین که این مکان برای کسب و پیشه یا تجارت بود، کفایت می‌کرد.
- در قانون سال ۱۳۷۶ مبلغی که در ابتدا پرداخت می‌شود باید حتما تحت عنوان “سرقفلی” پرداخت شود. اگر مستأجر مبلغی را به‌عنوان “تضمین”، “قرض‌الحسنه” و عناوین دیگر پرداخته باشد، حق سرقفلی برای مستأجر ایجاد نمی‌شود.
- مطابق قانون سال ۱۳۵۶ اگر مستأجر بخواهد حق کسب و پیشه خود را انتقال دهد یا به دیگری واگذار کند، باید حتما این انتقال با سند رسمی صورت بگیرد. ولی اگر مستاجری که بعد از سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره را بسته است، بخواهد حق سرقفلی خود را واگذار کند، نیازی به سند رسمی نیست و با سند عادی و شهادت دادن دو نفر که قابل اعتماد باشند نیز ممکن است.
- در مواقعی که فرد قصد دارد سرقفلی ملک خریداری شده یا حق کسب و پیشه حاصله را واگذار کند، بهتر است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برساند تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شود.
- در صورتی که سرقفلی مغازه را بفروشید، اختیارات بسیاری خواهید داشت. خریدار سرقفلی بدون اجازه شما نمی‌تواند هیچ تغییری در مغازه ایجاد کند، او همچنین برای فروش مجدد و اجاره مغازه به اجازه و جلب رضایت شما نیاز خواهد داشت. اغلب به هنگام عقد قرارداد تمامی توافقات بین مالک و خریدار به صورت کامل نوشته می‌شود.
- ممکن است مالک و خریدار سرقفلی با هم توافق کنند که خریدار به ازای هر بار اجاره دادن مغازه اولین سود دریافتی از مستاجر را به مالک بپردازد. این موارد در قرارداد نوشته می‌شوند و در صورت تعدی از قانون، طرف مقابل حق شکایت و ادعای حق دارد. مستاجر یا خریدار نیز در ازای خرید حق سرقفلی، مقداری پول به مالک پرداخت می‌کند.
- بعد از فوت مالک تمامی حقوقی که برای شما ایجاد شده بود، پابرجاست و وارثان مالک عهده‌دار آن خواهند بود. لذا خریدار می‌تواند تمامی درخواست‌های خود را با آن‌ها مطرح کند.
- اگر قصد انعقاد قراداد جدیدی را دارید، بدانید که قراردادتان بر اساس قانون سال ۷۶ منعقد می‌شود، بنابراین اگر می‌خواهید از حق سرقفلی استفاده کنید، حتما باید بر اساس روش‌هایی که در بالا گفته شد چنین حقی را برای خود ایجاد کنید؛ چون در قانون جدید این حق به صورت خودکار برای مستاجر لحاظ نمی‌شود.
