اطلاعات و دانستنی های حقوقی

افراز اموال مشاعی / قواعد و نکات قانونی تفکیک اموال شراکتی و مشاعات

افراز ملک مشاع

بخش تحریریه سایت موسسه حقوقی داد و مهر قانونمدار /یکی از مباحث مهم و رایج در امور مربوط به ثبت املاک، بحث‌های مرتبط با تفکیک و افراز ملک مشاع می‌باشد.

تفکیک ملک به چه معنا می باشد

تفکیک ملک در عرف ثبتی، عبارت از تقسم مال غیر منقول مانند زمین و بنا به قطعات کوچکتر.مثلاً قطعه زمینی به مساحت پنج هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات دویست متری تقسیم نمایند.اگر این تقسیم صورت گرفت، گفته می‌شود که آن زمین به قطعات دویست متری تفکیک شده است.

 

معنی افراز ملک چیست

افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم هر مال غیرمنقول مشاع بین شرکای آن ملک به نسبت سهمی که در آن ملک دارند.

برای مثال زمینی متعلق به 4 نفر است که از کل سهم شش دانگ زمین هریک دارای دو، سه، نیم و نیم دانگ دیگر هستند.

شرکا می‌توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می‌خواهند انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد.

پس هر شریک می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.

 

تفاوت مفهوم و کاربرد تفکیک و افراز ملک مشاع

در تفکیک لازم نیست که ملک غیرمنقول، مشاع باشد، یعنی حتی یک نفر که مالک زمین بزرگی است می‌تواند آن را به قطعات کوچکتر تقسیم و تفکیک نماید، همانطور که اگر چند نفر مالک باشند می‌توانند آن را تفکیک کنند.

اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم غیر مشاع و غیر مشترک واژه تفکیک به کار نمی‌رود.

در صورتی که ملک مشاعی، تفکیک شود، حالت اشاعه و اشتراک در آن از بین نمی‌رود و شرکا همچنان در هر قطعه به نسبت سهم خود مالک خواهد بود.

اما در عملیات افراز سهم هر شریک مشخص و معین می‌شود و از حالت مشاع و اشتراکی خارج می‌گردد.

به عبارت دیگر در تفکیک ملک مشاع، هر شریک در قطعات شرکای دیگر به نسبت سهم خود مالک است اما در افراز قطعه متعلق به وی مشخص شده و وی حق دخل و تصرف در قطعات شرکای دیگر را ندارد.

در افراز، ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می‌شود؛ یعنی ملک مشاع بین دو نفر که سهم هریک دو و چهار دانگ است به دو قسمت مساوی تقسیم نمی‌شود بلکه به دو قسمت که ارزش یکی دو برابر دیگری مفروز می گردد.

در مقابل، در تفکیک املاک مشاعی معمولاً تقسیم به نحوی صورت می‌گیرد که فروش قطعات راحت‌تر باشد نه بر اساس میزان سهم هر یک از شرکا.

 

در چه مواردی نمی شود افراز اموال مشاع را انجام داد

  1. تقسیم به موجب قانون منع شده باشد.
  2. شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند.
  3. هر گاه تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکاء باشد تقسیم ممنوع است. (اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، نیز جایز نیست.)
  4. در مورد این ملک سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
  5. تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.

 

 املاکی که غیرقابل افراز می‌باشند

چنانچه دادگاه حکم قطعی مبنی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک صادر نماید، حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش ملک به دایره اجرای احکام دادگاه واصل می‌شود.

وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه اجرایی بین شرکا به نسبت سهام آنان تقسیم خواهد شد.

 

مرجع درخواست تفکیک ملک

طبق قانون ثبت، مرجع درخواست تفکیک، اداره ثبت است.

هرگاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود.

هزینه تفکیک ملک مشاع

هزینه تفکیکی از طرف خواهان بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت می‌گردد.

مبنای وصول هزینه تفکیک ارزش معاملاتی روز (ارزش اصلی ملک) خواهد بود؛ هرچند بهای معامله شده بیشتر از ارزش اصلی ملک باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز کدام است؟

در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند:

الف. محاکم دادگستری

محاکم دادگستری در سه مورد زیر صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارند:

  1. زمان که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز،‌ دادگاه های عمومی حقوقی محل هست. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه یافته تلقی می شود که یا ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
  2. اگر بین مالکین محجور یا غایبی باشد نیز افراز در صلاحیت دادگاه است.
  3. اگر درصدی از ملک مشاعی از یک پلاک مشاعی مجهول المالک باشد، اینجا هم افرازش در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. منظور از ملک مجهول المالک، این است که مالکش مشخص و معلوم است ولی درخواست ثبت نکرده است.

نکاتی در خصوص طرح دعوای افراز

  • دعوای افراز در محاکم با ارائه دادخواست مطرح می شود و باید به طرفیت کلیه مالکین اقامه شود. در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد.
  • اگر نسبت به ملکی سند مالکیت صادر نشده باشد و در خصوص حدود بین مجاورین اختلاف وجود داشته باشد، تا رفع اختلاف نسبت به حدود، افراز اموال مشاع امکان پذیر نیست.
  • هر زمان که املاک دولتی با اشخاص ثالث مشاعاً مالک باشند، مسکن و شهرسازی میتواند بدون لحاظ تشریفات قانونی، صرفاً از اداره ثبت درخواست افراز نماید. در مورد خانه های سازمانی نیز به صرف درخواست مسکن و شهرسازی، اداره ثبت مکلف است افراز و تفکیک را انجام دهد.
  • برای مالی که در رهن است نیز می توان افراز اموال مشاع را انجام داد. پس از افراز نیز همچنان از این ملک، آنچه که در سهم راهن قرار گرفته است در رهن مرتهن خواهد بود.

ب. مراجع ثبتی

در صورتی که عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست افراز، اداره ثبت می باشد.

تعیین سهم هر شریک بعد از افراز ملک مشاع

اولین راه این است که شرکا بین خود به نحو تراضی آن حصه‌ها را تقسیم کنند.

در صورتی که تراضی حاصل نشد از قرعه استفاده می‌شود.

در قانون نیز گفته شده بعد از افراز اموال مشاع در صورت عدم تراضی بین شرکا به قرعه تعیین می‌گردد.

در صورتی که اعتراضی از جانب شرکا واصل نگردد و یا مراحل اعتراض طی شود، متقاضی می‌تواند درخواست صدور سند مالکیت خود را بنماید.

در این حالت، سند اولیه و کلی ملک ابطال و نسبت به سهم هر شریک سندی جداگانه تنظیم می‌گردد.

مرجع اعتراض به نحوه تفکیک یا افراز املاک

در دعاوی افراز، امکان اختلاف بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی همواره وجود دارد.

لذا طبق پیش بینی قانون، تصمیم اداره‌ی ثبت یا حسب مورد دادگاه، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی محل وقوع ملک می‌باشد.

حکم دادگاه، مجدداً قابل رسیدگی فرجامی نیز می‌باشد.

در تفکیک چون عنوان سهم مشاعی و تشخیص آن وجود ندارد، لذا هیچ گاه جنبه قضایی به خود نگرفته و همواره در صلاحیت اداره ثبت است.

دیدگاهتان را بنویسید